Oggi è un periodo storico favorevole per chi deve stipulare un mutuo, ricontrattare un vecchio contratto o surrogare un prestito, con i tassi al minimo storico.

Per una operazione di mutuo di 120mila euro, durata 20 anni, valore immobile 220mila euro, i migliori spread si posizionano a ottobre 2016 attorno all’1% per i mutui a tasso variabile e attorno allo 0,9% per i mutui a tasso fisso.

La media trimestrale dei migliori spread continua dunque a registrare un andamento favorevole di costante contrazione attraverso l’anno 2016, passando per i tassi variabili dall’1,2% del secondo trimestre all’,1% del terzo trimestre e, per i tassi fissi, dall’1,1% del secondo trimestre allo 0,9% del terzo trimestre.

A livello di nuove erogazioni di mutuo attraverso il canale online, la finalità surroga continua a diminuire il suo peso sul totale delle erogazioni anche nel terzo trimestre 2016, passando dal 65% del totale erogati nel terzo trimestre 2015 al 54% del terzo trimestre 2016. L’incidenza delle surroghe e sostituzioni sul totale delle domande di mutuo presentate agli istituti di credito anche attraverso i canali tradizionali.

Il peso del tasso fisso sul canale online spiega circa il 50% del totale delle richieste contro un 37% registrato nel terzo trimestre del 2001: complice di tale aumento risulta essere la continua riduzione degli indici di riferimento Irs iniziata a fine 2015 e il peso delle nuove erogazioni di mutuo con finalità surroga, che sul canale online nel terzo trimestre 2016 per il 74% risultavano essere a tasso fisso.

Non è detto che queste condizioni ottimali perdurino anche sui prossimi trimestri. E’ ragionevole aspettarsi una progressiva ripresa dei prezzi dell’immobiliare, specie alla luce del +23% del numero di compravendite sul primo semestre 2016 e del primo aumento dei prezzi al mq per immobili di nuova costruzione, pari a +0,5%, dopo ben 2 anni di contrazioni non stop. Oltre a ciò, dopo 3 anni di tagli continuativi, con l’arrivo dell’autunno alcuni istituti di credito hanno iniziato a rivedere leggermente al rialzo le proprie condizioni di offerta, segnalando un cambio di rotta nelle proprie politiche commerciali. Sarà quindi necessario monitorare l’evolversi di questi indicatori chiave per comprendere al meglio le prospettive di crescita del mercato mutui sui prossimi trimestri.

A fine settembre la Banca d’Italia ha emanato la versione 17 delle Disposizioni di Vigilanza per le banche e per gli intermediari finanziari (rispettivamente la Circolare n. 285 del 17 dicembre 2013 e la Circolare n. 288 del 3 aprile 2015).

Le modifiche qui contenute, sono volte a dare attuazione a due articoli del Testo Unico Bancario introdotti per recepire la Mortgage Credit Directive in Italia attraverso la Direttiva Mutui.

I temi trattati riguardano specificamente e in dettaglio la valutazione degli immobili posti a garanzia delle esposizioni, i requisiti di professionalità ed indipendenza dei periti, le attività di valutazione degli immobili e il loro affidamento a periti esterni. Con queste disposizioni, le attività legate alla valutazione dei collateral immobiliari acquisiscono definitivamente una dignità strettamente legata alla gestione, alla supervisione strategica e alla mitigazione del rischio. Inoltre viene nuovamente enfatizzata l’importanza della compliance a standard di valutazione internazionali e nazionali. Attenzione e rigore su policy e processi da applicare alla valutazione degli immobili che vengono approfonditi anche nelle Guidelines di Bce (ora in consultazione) con riferimento ai crediti immobiliari in sofferenza.


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