Categories
Finanziamenti e Assicurazioni

Come scegliere un mutuo a tasso variabile

Se state per acquistare casa ricorrendo a un finanziamento, sappiate che la scelta del mutuo migliore non è per niente facile e nasconde spesso insidie che rischiano di compromettere un investimento che il più delle volte condiziona in media 20 anni, se non più, delle finanze famigliari.

Per essere sicuri di fare la scelta migliore in termini di costi/opportunità, è necessario conoscere anche altri aspetti essenziali dei tassi di interesse.

Da cosa è formato in sostanza il tasso finale di un mutuo? E perché a parità di tasso offerto, due mutui possono essere convenienti in maniera molto differente?

Il tasso di interesse di un mutuo è dato dalla somma di due valori: l’Euriris o l’Euribor – a seconda che si tratti di un tasso fisso o un tasso variabile – e lo spread. Il primo è l’indice interbancario europeo, le cui quotazioni vengono aggiornate periodicamente.

Lo spread è invece la quota aggiunta dalla banca, una percentuale che gli istituti di credito  sommano agli indici Euribor (per i mutui a tasso variabile) o IRS (per i tassi fissi) per determinare il tasso d’interesse finale del mutuo. Gli spread dei mutui possono variare anche di molto da una banca all’altra e sono ulteriormente condizionati dalla situazione generale del mercato del credito. La somma tra l’Euribor o l’IRS e lo spread definisce il Tasso effettivo.

Tuttavia la questione è un po’ più complessa, perché tra due finanziamenti offerti allo stesso tasso variabile ci possono essere delle differenze sostanziali. Negli ultimi anni parte delle banche hanno deciso di cautelarsi e arginare il calo dei tassi con valori dell’Euribor sotto lo zero fissando la clausola floor, che stabilisce il limite sotto il quale il prestito indicizzato non può scendere, a prescindere dal valore del parametro di riferimento. Come abbiamo scritto un po’ di tempo fa in “Mutui: attenzione alle clausole floor sul tasso variabile”, prima di chiedere un mutuo è meglio informarsi per sapere se la banca ha intenzione di inserire questa clausola, perché le differenze potrebbero essere sostanziali.

A parità di trattamento finale, la banca che sottrae l’Euribor (il cui valore è in questo momento di -0,35%) applicherà uno spread più alto rispetto a quella che non lo sottrae. E quando i valori dei tassi si alzeranno, la differenza di spread emergerà e condizionerà la rata finale, che sarà maggiore.

“È importante, per la scelta del mutuo, non soffermarsi sulle indicazioni superficiali ma analizzare in modo più dettagliato la composizione del tasso e le regole che sottendono al suo calcolo, quindi lo spread e le modalità di conteggio dell’indice interbancario”.

“Soprattutto se il tasso è variabile perché in caso di tasso fisso il meccanismo è più semplice. Va però detto che oggi, per durate più brevi, fino a 15 ma talvolta anche 20 anni, il tasso variabile, costando 100 punti base in meno e in uno scenario di rialzi dei tassi graduali e limitati, è sicuramente un prodotto molto competitivo anche se meno gettonato dai mutuatari”.

Mediante il servizio di confronto mutui sarà poi possibile trovare la soluzione migliore e ogni volta differente per il proprio profilo. Solo a titolo di esempio, un impiegato milanese di 40 anni che richiede un mutuo a tasso variabile di 135.000 euro a 25 anni per un valore dell’immobile di 180.000 euro, avrà come prodotto migliore il Mutuo Pratico a Tasso Variabile di Deutsche Bank. La rata mensile è di 506,34 euro al Tan dello 0,96% e Taeg dell’1,05%. Le spese di istruttoria sono di 700 euro, quelle di perizia di 390 euro e la banca offre la polizza casa obbligatoria gratuita. Il mutuo è destinato a persone fisiche residenti in Italia da almeno 3 anni di età non superiore a 78 anni alla scadenza del finanziamento.