Quando si stipula un contratto può accadere che si parli di prelazione, di cause di prelazione o patto di prelazione. Ma cos’è esattamente il diritto di prelazione e che cosa comporta?
Per prelazione si intende un diritto che attribuisce a chi ne è titolare una posizione di preferenza rispetto ad altri soggetti nella stipulazione di un contratto, a parità di condizioni. In altri termini possiamo dire che quando un soggetto (detto concedente) concede il diritto di prelazione ad un altro soggetto (detto prelazionario), quest’ultimo ha il diritto di essere preferito ad ogni altro soggetto, a parità di condizioni, nella stipulazione di un determinato contratto. Ma quali sono gli effetti della prelazione e come funziona?

Tipologie di prelazione

La prelazione può essere legale e volontaria. Quando il diritto di prelazione è previsto dalla legge si ha la prelazione legale. Se, invece, il diritto di prelazione è previsto dalle parti si ha la prelazione volontaria. In quest’ultimo caso si parla di patto di prelazione che può essere inserito all’interno di un altro contratto. Il fatto che in un contratto sia stato inserito il patto di prelazione significa che la parte che è titolare del diritto di prelazione, deve essere preferita, rispetto ad altri soggetti, nella proposizione di un affare determinato.  Supponiamo che il patto di prelazione riguardi la conclusione di un contratto di vendita di un immobile. In tale ipotesi i rapporti tra il concedente e il prelazionario potrebbero essere regolati dal seguente tipo di clausola: “il concedente resta libero di decidere se vendere o non l’immobile e che solo nel caso in cui il concedente decida di vendere si impegna a comunicare la volontà di vendere l’immobile al prelazionario indicando nella comunicazione tutti i dati significativi, quali i tempi per la vendita, il prezzo, le modalità di pagamento, nonché ogni ulteriore prescrizione e/o condizione”. Nel patto di prelazione è possibile prevedere che il prelazionario versi una somma di denaro, a titolo di corrispettivo, per l’impegno assunto dal concedente.

Obbligo di denuntiatio

L’obbligo di comunicare al prelazionario la propria volontà di proporre un determinato affare è denominato obbligo di denuntiatio. In tale comunicazione devono essere indicati le condizioni e il termine per esercitare il diritto di prelazione. Ad esempio, con riferimento alla stipulazione di un contratto di vendita di un immobile, la denuntiatio può contenere il seguente invito: “il concedente invita il prelazionario ad esercitare il diritto di prelazione a lui spettante nei modi e termini seguenti, nonché con le formalità previste dalla legge, con l’avertimento che, decorso il termine di sessanta giorni previsto dalla legge dal ricevimento del presente atto, senza che abbia manifestato la volontà di esercitare il diritto di prelazione, il sottoscritto provvederà alla stipula di preliminare di compravendita con altro promittente acquirente”.

Casi di prelazione legale

Ma in quali casi si ha la prelazione legale e come si esercita questo diritto? Qui di seguito, elenchiamo i casi di prelazioneprevisti dalla legge.

La prelazione a tutela dei creditori

La prelazione a tutela dei creditori [1] è il primo esempio di prelazione che esaminiamo. Nell’ambito di questo tipo di prelazione, rientrano il privilegio [2], il pegno [3] e l’ipoteca [4]. In questi casi si parla di cause di prelazione. Queste cause di prelazione operano nei rapporti tra creditori e debitori. In linea generale se una persona ha più debiti con più creditori, questi ultimi hanno un eguale diritto ad essere soddisfatti sui beni del debitore (tecnicamente si parla di par condicio creditorum). Tuttavia può accadere che i creditori titolari di privilegio, pegno o ipoteca siano preferiti ad altri. In tali ipotesi questi creditori hanno il diritto di essere soddisfatti con preferenza rispetto agli altri che non sono titolari del diritto di prelazione.

La prelazione dei coeredi

La prelazione dei coeredi è prevista in caso di successione ereditaria [5]. In pratica, quando vi sono più coeredi sussiste una comunione ereditaria in cui ognuno dei coeredi eredita una quota del bene in successione ed ha il diritto ad essere preferito a terzi estranei qualora gli altri coeredi vogliano vendere la propria quota (ossia la porzione del patrimonio del defunto che spetta a ciascun coerede). Questo significa che se uno dei coeredi intende vendere la propria quota ad un estraneo deve necessariamente comunicare (tecnicamente notificare) la propria intenzione di vendere agli altri coeredi, indicando il prezzo di vendita. Nel caso in cui uno dei coeredi vende la propria quota senza provvedere a questa comunicazione, gli altri coeredi possono riscattare la quota venduta dall’acquirente. In tali ipotesi si parla di retratto successorio. Il diritto di retratto deve essere esercitato entro due mesi dalla notificazione.

La prelazione del componente dell’impresa familiare

La prelazione del componente dell’impresa familiare è un altro tipo di prelazione. Essa opera in caso di divisione ereditaria o di trasferimento d’azienda [6]. Immaginiamo che una persona lavori nell’impresa della sua famiglia in modo continuativo, ossia vi svolga un’attività di lavoro che può essere subordinata o autonoma, ma che sia continuativa e non saltuaria od occasionale. Ebbene il familiare lavoratore ha per legge vari diritti: il diritto al mantenimento secondo la condizione patrimoniale della famiglia, il diritto a partecipare agli utili dell’impresa familiare ed ai beni acquistati con gli stessi utili e agli incrementi dell’azienda in proporzione alla quantità e qualità del lavoro prestato, nonché ha il diritto di prelazione in caso di divisione ereditaria o di trasferimento d’azienda. Questo vuol dire ad esempio che se il familiare-imprenditore intende vendere l’azienda o un ramo di essa, il familiare che lavora nella sua impresa ha diritto di essere preferito, a parità di condizioni, al terzo acquirente. Come abbiamo visto per il caso della prelazione dei coeredi, anche nella cessione di una quota dell’impresa familiare il titolare dell’impresa deve notificare la sua intenzione di vendere agli altri familiari che lavorano in essa, indicandone il prezzo. Il familiare che presta il suo lavoro nell’impresa di famiglia deve poi esercitare la prelazione nel termine di due mesi. Il diritto di prelazione spetta anche nel caso in cui l’azienda cada in successione ereditaria e il familiare che lavora nell’impresa sia anche coerede. In questo caso, in sede di divisione ereditaria, quest’ultimo ha il diritto di prelazione rispetto agli altri coeredi che non lavorano nell’impresa familiare.

La prelazione agraria

Altra ipotesi di prelazione è la cosiddetta prelazione agraria [7]. In pratica, questo tipo di prelazione opera quando il proprietario di un fondo intende vendere il proprio terreno. In tali ipotesi, il proprietario è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all’affittuario (nel caso il terreno sia concesso in affitto) o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita (compromesso), contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la compravendita. L’affittuario o il confinante ha poi trenta giorni di tempo a partire dalla notifica per esercitare il diritto di prelazione. Quando il prelazionario esercita il diritto di prelazione deve pagare il prezzo di acquisto entro il termine di tre mesi, che decorrono dal trentesimo giorno a partire dalla notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti. Se il proprietario del fondo non provvede a notificare la proposta di vendita al prelazionario oppure risulta che il prezzo indicato è superiore a quello previsto nel contratto di compravendita, il prelazionario può esercitare il diritto di riscatto del fondo nei confronti dell’acquirente, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita. Il diritto di prelazione agraria è esteso anche all’imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola che sia proprietario di terreni confinanti con fondi in vendita, purché detti fondi non siano stati concessi ad altri affittuari o coltivatori diretti [8].

La prelazione del conduttore

La prelazione del conduttore [10] si ha in caso di vendita dell’immobile concesso in locazione per uso diverso da quello abitativo. La legge prevede che qualora il locatore intenda vendere quest’immobile, il conduttore ha il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile.

La prelazione artistica

Un altro esempio di prelazione è previsto dalla legge speciale a tutela di un interesse pubblico. Si tratta della prelazione artistica [11]. I soggetti che possono esercitare la prelazione artistica sono lo Stato e gli altri enti pubblici territoriali, i quali hanno appunto il diritto di essere preferiti nell’acquisto di beni di interesse culturale di proprietà di privati. Il codice dei beni culturali detta le condizioni specifiche per l’esercizio della prelazione artistica prevedendo che se il proprietario intende vendere un bene di interesse culturale ha l’obbligo di comunicarlo al Ministero de beni culturali (la così detta denuntiatio di cui abbiamo già parlato) ed entro 60 giorni dalla denuntiatio il Ministero ha la possibilità di esercitare il suo diritto di prelazione. Una volta che il Ministero esercita il diritto di prelazione il bene passa dalla proprietà privata al demanio dello Stato e quindi verrà assoggettato alle norme che disciplinano il demanio pubblico.

Gli effetti della prelazione

Viene naturale chiedersi quali sono gli effetti della prelazione, e se questi effetti siano eguali o diversi a seconda che la prelazione abbia natura legale o volontaria. Ebbene, per quanto riguarda la prelazione volontaria e quindi quella regolata con il patto di prelazione, si può affermare che essa è vincolante solo per le parti che hanno stipulato tale patto. Ne consegue che se il concedente vìola la prelazione, concludendo il contratto con un terzo, senza comunicarlo al prelazionario, tale contratto resta valido e al prelazionario spetta il diritto al risarcimento del danno. La prelazione legale, invece, è assistita da efficacia reale. Questo vuol dire che se il concedente stipula un contratto con un terzo, senza comunicarlo al prelazionario, quest’ultimo può esercitare un diritto (detto diritto di retratto) sia nei confronti del concedente che nei confronti del terzo contraente. In pratica il prelazionario dichiara di sostituirsi (tecnicamente di surrogarsi) al terzo nella conclusione del contratto. Per chiarire meglio vediamo ad esempio il retratto successorio. Il retratto può essere esercitato in tre modi diversi:

  • il coerede-prelazionario agisce in giudizio per chiedere l’accertamento dei presupposti del suo diritto di retratto e conseguentemente per chiedere una sentenza di riscatto;
  • il coerede-prelazionario manifesta la volontà di esercitare il diritto di riscatto e di sostituirsi al terzo acquirente;
  • il terzo acquirente e il coerede-prelazionario stipulano un negozio in cui quest’ultimo dichiara di riscattare la quota ereditaria, consegnando al terzo acquirente quanto dovuto per coprire il prezzo e le spese connesse all’atto di vendita.

Rinuncia al diritto di prelazione

Il prelazionario può rinunciare al suo diritto di prelazione. La rinuncia deve avvenire attraverso una comunicazione al concedente in cui il prelazionario dichiara, per esempio, nel caso in cui si tratta di vendita di un immobile:

  • di essere stato regolarmente e dettagliatamente informato dell’intenzione del proprietario dell’immobile di vendere l’immobile al terzo acquirente indicato nel contratto preliminare;
  • di aver ricevuto la notifica in forma scritta della proposta e del contratto preliminare contenente tutte le pattuizioni della suddetta compravendita;
  • di rinunziare espressamente ed irrevocabilmente al diritto di prelazione a lui spettante;
  • di prestare il proprio consenso alla vendita dell’immobile al terzo indicato nel contratto preliminare.